מילון מונחים
בעולם המשכנתאות

הלוואה לטווח ארוך שניתנת לצורך רכישת נכס מקרקעין, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה (משכון) להלוואה. ההלוואה מוחזרת בתשלומים חודשיים לאורך תקופה של עד 30 שנה.

טבלה המפרטת את חלוקת כל תשלום חודשי בין החזר קרן לתשלום ריבית. בתחילת המשכנתא רוב התשלום הולך לריבית, ולקראת הסוף. רוב התשלום הולך להחזר הקרן.

הבנק מתחשב במספר גורמים: גובה ההון העצמי, יחס ההחזר להכנסה, היסטוריית אשראי, סוג הנכס, גיל הלווה, יציבות תעסוקתית, ומסלול ההלוואה שנבחר.

מדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשקף את השינוי הממוצע במחירי סל מוצרים ושירותים. במשכנתא צמודת מדד. יתרת הקרן מתעדכנת בהתאם לשינויים במדד.

היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. לדוגמה: נכס ב-2 מיליון ש"ח עם משכנתא של 1.5 מיליון. אחוז המימון הוא 75%. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, הריבית בדרך כלל גבוהה יותר.

הבנק בודק: הכנסה קבועה ויציבה, היסטוריית אשראי חיובית, הון עצמי מספק, יחס החזר תקין (עד שליש מההכנסה), וגיל הלווה ביחס לתקופת ההלוואה.

המסלולים הנפוצים: ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), ריבית קבועה צמודה למדד (ק"צ), ריבית פריים (משתנה), ריבית משתנה כל 5 שנים, וריבית משתנה צמודה למדד. כל מסלול מתאים לפרופיל סיכון שונה.

העברת המשכנתא הקיימת מנכס אחד לנכס אחר, בדרך כלל כשמוכרים דירה וקונים חדשה. מאפשרת לשמור על תנאי המשכנתא המקוריים ולחסוך עמלות פירעון מוקדם.

הלוואה המיועדת לבעלי נכסים מעל גיל 60, שבה הבנק משלם ללווה תשלומים חודשיים כנגד שעבוד הנכס. ההלוואה נפרעת כשהנכס נמכר או בפטירת הלווה.

הלוואה לצורך רכישת נכס שניתנת על ידי גוף פיננסי שאינו בנק (חברות ביטוח, קרנות פנסיה וכו'). התנאים עשויים להיות שונים מאלה של הבנקים.

ריבית שמשתנה במהלך חיי ההלוואה בהתאם לתנאי השוק. הסיכון הוא שהריבית עלולה לעלות, אך מנגד. אם הריבית יורדת, גם ההחזר החודשי קטן.

ריבית שנקבעת בתחילת ההלוואה ואינה משתנה לאורך כל התקופה. מספקת ודאות בהחזר החודשי, אך בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משתנה בנקודת ההתחלה.

הגורמים המשפיעים: ריבית בנק ישראל, תנאי השוק, סוג המסלול, אחוז המימון, פרופיל הלווה, תקופת ההלוואה, סכום ההלוואה, ורמת התחרות בין הבנקים.

שיטת החזר שבה סכום הקרן המוחזר בכל תשלום זהה, והריבית מחושבת על היתרה הפוחתת. התשלומים יורדים עם הזמן. מתאים למי שרוצה לשלם פחות ריבית לאורך זמן.

דירוג מספרי המשקף את רמת הסיכון האשראי של אדם. מבוסס על היסטוריית תשלומים, חובות קיימים, ומידע נוסף ממאגר נתוני אשראי. דירוג גבוה מסייע בקבלת תנאי משכנתא טובים יותר.

מאגר מרכזי שמנהל בנק ישראל ומכיל מידע על התחייבויות אשראי של אנשים פרטיים. הבנקים משתמשים בו להערכת סיכון ולקביעת תנאי ההלוואה.

תוכנית ממשלתית שמאפשרת רכישת דירה במחיר מוזל באמצעות הגרלה. זכאי התוכנית מקבלים תנאי משכנתא ייחודיים ואחוזי מימון גבוהים יותר.

מסלול משכנתא שבו הריבית קבועה לכל אורך התקופה והקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן. מספק ודאות מלאה לגבי גובה ההחזר החודשי.

ריבית שמבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע (בדרך כלל 1.5%). משתנה אוטומטית עם כל שינוי בריבית בנק ישראל. מסלול פופולרי ונזיל. ניתן לפרוע ללא עמלה.

מסלול שבו הריבית קבועה אך יתרת הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. ההחזר החודשי עשוי להשתנות בהתאם לשינויים במדד.

אדם שמתחייב לפרוע את המשכנתא במקרה שהלווה לא עומד בתשלומים. ערב משלם. אחראי מלא לכל החוב. ערב תומך. אחראי רק אם הלווה הראשי לא מסוגל לשלם.

מסמך משפטי הנרשם בטאבו או ברשם המשכונות, המעיד על שעבוד הנכס לטובת הבנק כבטוחה למשכנתא. נמחק רק לאחר פירעון מלא של ההלוואה.

סך כל ההתחייבויות הפיננסיות של אדם מול מוסדות פיננסיים. כולל הלוואות, אשראי, ערבויות ומסגרות מאושרות. הבנק בודק את האובליגו הכולל לפני אישור משכנתא.

הלוואה קצרת מועד שנלקחת לתקופת הביניים שבין רכישת דירה חדשה למכירת הדירה הישנה. מגשרת על פער התזרים ומאפשרת להשלים את הרכישה בזמן.

שיטת ההחזר הנפוצה ביותר בישראל. ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה (במסלולים בריבית קבועה), כאשר היחס בין קרן לריבית משתנה. בהתחלה יותר ריבית, לקראת הסוף יותר קרן.

מצב שבו כסף שלכם "תקוע" ולא זמין לשימוש. לדוגמה, תשלום שבוצע לקבלן אך הנכס עדיין לא נמסר. חשוב לקחת בחשבון בתכנון הפיננסי.

הסכום שהרוכש מביא מכספו לעסקה, מעבר למשכנתא. בישראל, רוכש דירה ראשונה נדרש להון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס (75% מימון מקסימלי).

הלוואה שבה משלמים רק ריבית (או ריבית חלקית) במהלך תקופת ההלוואה, וכל הקרן נפרעת בתשלום אחד גדול בסוף. נפוצה פחות במשכנתאות רגילות.

עמלה שהבנק גובה בעת פירעון מוקדם של משכנתא במסלולי ריבית קבועה. מחושבת לפי ההפרש בין הריבית שנקבעה לריבית הנוכחית בשוק. לא נגבית במסלול פריים.

תקופה שבה הלווה משלם רק ריבית (גרייס חלקי) או לא משלם כלום (גרייס מלא). הקרן לא קטנה בתקופה זו. נפוצה בתקופת הבנייה של דירה מקבלן.

משכנתא שנלקחת כנגד שעבוד נכס קיים, אך לא לצורך רכישת דירה אלא למטרות אחרות. שיפוץ, סגירת חובות, מימון עסק וכו'. תנאיה שונים ממשכנתא רגילה.

הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מוסמך. הבנק דורש שמאות לפני מתן המשכנתא. שמאות מוקדמת. הערכת שווי ראשונית לפני שמתקדמים עם העסקה, לצורך בדיקת כדאיות.

פירעון המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר. כדאי כשהריביות בשוק ירדו, כשהמצב הפיננסי השתפר, או כשעברו מספר שנים מהמשכנתא המקורית.

שני ביטוחים נדרשים: ביטוח חיים (מכסה את יתרת המשכנתא במקרה פטירה) וביטוח מבנה (מכסה נזקים לנכס). הבנק דורש את שניהם כתנאי למשכנתא, אך ניתן לרכוש אותם בכל חברת ביטוח.

מדד שמשקף את השינויים בעלויות הבנייה בישראל (חומרים, עבודה וכו'). רלוונטי לרוכשי דירות מקבלן, כי חלק מהתשלום עשוי להיות צמוד למדד זה.

טבלה מפורטת של כל תשלומי המשכנתא לאורך חיי ההלוואה. מפרטת עבור כל תשלום: תאריך, סכום, חלוקה בין קרן וריבית, הצמדה, ויתרת קרן.

מסמך מהבנק שמאשר באופן ראשוני את הנכונות לתת משכנתא בסכום מסוים, בכפוף לתנאים. תקף בדרך כלל ל-45 יום. חשוב להשיג לפני שמתחייבים על נכס.

היחס בין גובה המשכנתא למחיר הנכס. בנק ישראל קבע מגבלות: עד 75% לדירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור, ועד 50% לדירה להשקעה.

ההכנסה שנשארת לאחר ניכוי כל ההתחייבויות הקבועות (הלוואות, מזונות וכו'). הבנק בודק שההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה.

היחס בין סך ההחזרים החודשיים (כולל המשכנתא המבוקשת) לבין ההכנסה נטו. הבנקים בדרך כלל מגבילים יחס זה ל-30%-40% מההכנסה. ככל שהיחס נמוך יותר, כך הסיכון קטן.

מצב שבו הלווה לא עומד בתשלומי המשכנתא. הבנק רשאי לפתוח בהליכי גבייה ואף לממש את הנכס המשועבד. חשוב לפנות לבנק מוקדם ככל האפשר במקרה של קושי.

משכנתא נוספת על נכס שכבר יש עליו משכנתא קיימת. השעבוד הוא בדרגה שנייה (אחרי הבנק הראשון). הריביות גבוהות יותר בגלל הסיכון המוגבר למלווה.

הסדר שבו בנק מלווה פרויקט בנייה של קבלן ומפקח עליו. מספק הגנה לרוכשים. הבנק מבטיח את כספם גם אם הקבלן נקלע לקשיים. מתבטא בערבות בנקאית או הערת אזהרה.

מסמך רשמי מלשכת רישום המקרקעין (טאבו) המפרט את כל הזכויות הרשומות על נכס: בעלות, שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה ועוד. חיוני לכל עסקת נדל"ן.

מסלול ייחודי של בנק מזרחי טפחות המציע ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה ללא הצמדה למדד. מספק ודאות מלאה בהחזר החודשי ומתאים למי שרוצה בטחון מקסימלי.

עלויות נוספות מעבר למחיר הנכס: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאות, ביטוחים, אגרות רישום, עמלת פתיחת תיק משכנתא, ועוד. יכולות להגיע ל-5%-8% ממחיר הנכס.